松政规〔2014〕1号

各乡、镇人民政府，松滋经济开发区管委会，市政府各部门：

《松滋市城乡个人住宅建设管理暂行办法》已经市政府研究第九次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

2014年1月8日

松滋市城乡个人住宅建设管理暂行办法

第一章总则

第一条为进一步加强全市城乡建设规划和土地管理，规范个人住宅建设行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《房屋登记办法》、《湖北省土地管理实施办法》、《湖北省城乡规划条例》等法律、法规规定，以及松滋市土地利用总体规划、松滋市城市总体规划相关要求，制定本暂行办法。

第二条本办法所称个人住宅建设是指城乡居民新建自用住宅或对原有合法自用住宅（不含共用宗地的房改房和商品住宅）进行改建、扩建的行为。

第三条中心城区规划管理范围：东至西灌渠（城东加油站至观音寺），西至贺炳炎大道以西2公里（从西流村部至望月村部一线），南至荆松宜一级公路以南250米（含稻谷溪生态湿地公园），北至红东公路、丰屏桥、三横渠一线（含马鬃岭生态公园）以及江南高速公路松滋南互通连接线、荆松宜一级公路西流渡槽至松川矿机一线道路两侧各250米的控制区域。

乡镇集镇、村庄（中心村、农村新社区）规划管理范围：乡镇总体规划、村庄规划所确定的范围。　　   

第四条我市个人住宅建设管理实行分区控制：分为禁建区、限建区。禁建区内原则上不得批准个人住宅的新建、改扩建等建设内容；限建区内对个人住宅的改扩建实行严格控制，对符合改危条件的个人住宅实行分期批准改建。

第五条市住房和城乡建设局是全市个人住宅建设的规划行政主管部门。规划管理具体工作由市城乡规划局负责。

市国土资源局是全市个人住宅建设的土地行政主管部门，负责个人住宅建设的土地管理、中心城区禁建区内的土地收储、房屋征收及安置工作。

市金松投资开发有限公司负责中心城区安置小区建设及安置房源统筹。农村（社区）集体经济组织负责村民分家户集中安置小区建设。

市房产管理局负责全市个人住宅建设的房屋权属登记、评估和房屋安全鉴定工作。

乡镇人民政府、社区、村民委员会按照本办法规定负责辖区内个人住宅建设用地、规划的审查、监管、房屋征收及安置协调等工作。

市发改、环保、农业、林业、水利、消防、交通、公路、河道、人防、地震、电力、通讯、供水、供气、广播电视等部门负责按照各自职能，配合本办法的实施。

第二章建设管理

第六条禁建区范围：

（一）中心城区：新江口镇林园社区、青峰山社区、和平社区、石板坡社区、歇金台社区、谢家渡社区、杏花村社区、长安社区、白云社区、蓝天社区、玉岭社区、同兴桥社区、杨家冲社区、西流村、望月村、太平桥村；言程公园；水稻原种场；八宝镇大桥村、永兴场村、丝线潮村。上述区域纳入旧城改造或政府征收的区域均属禁建区。　　

（二）风景名胜区、文物保护单位和历史建筑保护所划定的禁止和控制建设范围，城市绿化用地，山体、水体、堤防保护、消防安全用地，基本农田保护区，城市（镇）道路、公路红线用地，车站、码头、广场等市政公用设施规划控制区域。　　　（三）乡镇：由各乡镇根据镇、乡总体规划结合实际划定禁建区范围。　　（四）土地利用总体规划、控制性详细规划禁止建设的其他区域。

第七条限建区范围：

（一）中心城区、乡镇规划区内除禁建区以外的其他区域。

（二）城市、乡镇规划区内，老城区人口居住较为密集，不宜进行旧城改造且符合规划、消防等要求的区域。该控制区内不准新增个人住宅建设用地，属D级危房改、扩建或在本办法发布前已取得合法土地权属、并经规划许可的安置小区地块，其房屋所有权人或土地使用权人可依法申请并按照国土、规划部门行政许可的内容进行建设。　

（三）农村（社区）集体经济组织获得规划批准的安置小区、农村新社区、中心村居民点。　

（四）符合土地利用总体规划、乡镇总体规划、村庄规划，经批准可以建设的其他区域。　　

第八条中心城区禁建区内的D级危房，经本人申请、核查情况属实、建筑合法的，由市土地收储中心参照我市城市规划区房屋征收补偿安置办法实行统一征收或者收购，打破社区、村组界限，实行就近统一安置。

对于安置小区建成前的过渡期，由市土地收储中心对房屋已经被收购并拆除的被征收户按原主体房屋面积给予租金补贴。

村级集体经济组织内需要分户建房的，市政府给予政策支持，由集体经济组织落实安置点，经审查批准后组织分家户集资建多层及多层以上房屋，成本价供给，土地性质为集体划拨。

第三章用地管理

第九条严格执行土地利用总体规划，实行土地用途管制。

第十条严格控制公路沿线个人住宅建设用地。规划在公路沿线的农村新社区，应当符合土地利用总体规划和城乡规划，并经交通行政主管部门许可。

第十一条禁建区范围内原则上不再受理国有、集体土地上新占土地建房、危房改造或利用空闲地扩建的用地申请。禁建区内已形成的集中居住达20户以上，及经市城乡规划委员会确定为一户一基安置区域，原址危房改造，不影响规划的，实行联合审批，办理相关手续。

第十二条限建区范围内需要使用国有或集体土地新建住房、危房改造或利用空闲地扩建的，除法律法规明确规定外，对下列情形的用地分类处理。

 (一)集体经济组织严格审查农村宅基地适用对象，严格执行“一户一基”政策；禁止不符合条件的农村村民申请使用农村宅基地；农村宅基地禁止转让给非本集体经济组织成员及不符合使用条件的本集体经济组织成员；城镇居民因建设住宅需要使用土地的，依法申请使用国有出让土地。

 (二)禁止批准农村宅基地的单独选址（地灾避让等确需调整的区域除外）；禁止不符合土地利用总体规划和村庄规划的零星散户原址改建房屋，确需改造的，应由本集体经济组织依照规划在村庄规划区统一调剂用地，签订旧址复垦协议后方可施行。

 (三)农民使用农村宅基地（含附属设施）总面积，使用农用地的每户不得超过140平方米，使用未利用土地（建设用地）的每户不得超过200平方米。　　城镇居民住宅用地、中心城区农村宅基地，每户用地面积不得超过100平方米。

第四章规划管理

第十三条中心城区的个人住宅建设申请由市城乡规划主管部门受理逐级报批。各乡镇镇区、村庄（中心村、农村新社区）个人住宅建设申请由各乡镇规划建设管理所受理逐级报批。上述范围内个人住宅建设的建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证由市住房和城乡建设局统一核发。　　在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行村民住宅建设的，由市城乡规划主管部门委托乡镇人民政府受理，符合条件的，核发乡村建设规划许可证。

第十四条城市（镇）个人住宅建设必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、所处区域控制性详细规划及城乡规划管理技术规定的要求，并妥善处理好相邻关系。中心城区个人新建、改建、扩建住宅不论其用地面积多大，其建筑占地面积不得超过100平方米，房屋层数不得超过2层，需修建车库的，其层高需控制在2.2米以下，修建隔热层的檐口高度控制在1.2米以下，住宅每层高度应控制在4.9米以下。以入户道路为基准，建筑总高度不超过10米。

临城市（镇）主次干道的个人住宅建设应符合城市（镇）街景规划，获批增加建筑面积，使用国有土地的，必须重签或补签国有土地出让合同，补缴土地出让金。

使用集体土地的最大建筑面积不得超过300平方米。

建设工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的，在开工前必须向市建设行政主管部门申请办理建筑工程施工许可证。　　　

第十五条对于危旧房比较集中的区域，由市政府组织相关部门统一编制规划，分期实施改造。

第五章审批程序

第十六条中心城区的由市国土、住建、镇村（社区）等部门和单位按本办法审批，乡镇的由乡镇人民政府组织有关部门联合审批。

第十七条个人住宅建设应办理“一书两证”，其具体办理程序为：

（一）建设项目选址意见书按照下列程序办理申请人持申请文件、地形图向项目所在地城乡规划受理单位提交申请；受理申请的单位应当自受理申请之日起20日内作出决定。符合条件的，核发选址意见书。城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可。

（二）建设用地规划许可证按下列程序办理以划拨方式提供土地使用权的建设项目，其建设用地规划许可证按照下列程序办理： 1、申请人持土地划拨文件或者土地权属证明文件（需加盖发证机关印章）和建设工程相关材料，向项目所在地城乡规划主管部门提交申请；2、需要征求有关部门意见的，受理申请的单位应当及时征求意见，有关部门应当自收到征求意见书之日起5日内反馈； 3、受理申请的单位应当依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，自受理申请之日起20日内作出决定。符合条件的，核发建设用地规划许可证。城镇居民使用国有出让土地进行个人住宅建设的，由受让人持土地出让合同等材料向城乡规划主管部门申请办理建设用地规划许可证。受理申请的机关自受理之日起20日内作出决定。符合条件的，核发建设用地规划许可证。

（三）建设工程规划许可证按下列程序办理申请人持土地使用的有关证明文件、建设用地规划许可证、相关利害关系人意见、符合规划条件的工程项目设计方案等相关材料，向城乡规划主管部门提交申请；需要征求有关部门意见的，受理申请的单位应当及时征求意见，有关部门应当自收到征求意见书之日起5日内反馈；　　受理申请的单位自受理申请之日起20日内作出决定。符合条件的，核发建设工程规划许可证。建设工程开工之前，由城乡规划主管部门组织定位、放线；其基础工程或者隐蔽工程完成后，由城乡规划主管部门组织验线，合格后方可继续施工。

（四）乡村建设规划许可证按下列程序办理：　　在乡、村庄规划区内进行村民住宅建设的，应当按照下列程序办理乡村建设规划许可证：申请人持有关材料向所在地的乡镇人民政府提交申请；乡镇人民政府自受理申请之日起10日内提出初审意见，报县级人民政府城乡规划主管部门审查；受理申请的机关自收到初审意见之日起10日内作出决定。符合条件的，核发乡村建设规划许可证。使用原有宅基地进行村民住宅建设的，由城乡规划主管部门委托乡镇人民政府自受理申请之日起10日内作出决定。符合条件的，核发乡村建设规划许可证。

（五）市住房和城乡建设局在个人住宅建设项目竣工验收前，对个人住宅是否符合规划条件予以核实。符合规划条件的，核发规划条件核实证明；未经核实或者经核实不符合规划条件的，不得组织竣工验收。申请人无规划条件核实证明的，市房产管理局不予办理房屋产权证件。

第十八条建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证以及建设用地批准通知书有效期为2年。确需延期的，应在到期前1个月内申请延期，可依法申请延期1年。有效期满未办理其它相关手续或动工建设的其批准文件自动失效。

第十九条城镇个人住宅、农村宅基地用地报批，按照以下程序办理：

（一）申请。申请人在取得规划许可后，向所在村（社区）提交书面申请，村（社区）进行用地条件审查，符合法定情形的予以上报。使用农村宅基地的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。　　　

（二）受理。国土部门实地查勘后，对符合用地条件的申请报乡（镇）人民政府批准。 对不符合条件的，终结审批程序。

（三）审批。国土部门按照法定程序依法审批，经批准的，核发建设用地批准文书。

（四）登记。依法取得建设用地使用权的，依照土地登记相关规程申请登记发证。

第六章法律责任

第二十条买卖或者以其他形式非法转让土地的，根据《中华人民共和国土地管理法》第73条的规定，由土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十一条未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，根据《中华人民共和国土地管理法》第76条的规定，土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

第二十二条已取得土地使用权但未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由市人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正。对按期改正违法建设部分的，处建设工程造价5%的罚款；对逾期不改正的，依法采取强制拆除等措施，并处建设工程造价10%的罚款。无法采取改正措施消除对规划实施影响的，必须按期拆除；对逾期不拆除的，依法强制拆除，并处建设工程造价10%的罚款；对不能拆除的，没收实物或者违法收入，并处建设工程造价10%以下的罚款。   

第二十三条在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，限期拆除。

中心城区个人住宅建设控管由市城乡规划主管部门、乡镇、村（居）委会三级共同负责；中心城区以外个人建房的日常监管和违法行为查处工作，按照属地管理原则由所在乡镇、村（居）委会负责、国土资源部门配合。

以不正当手段或非法取得的个人住宅建设规划许可文书和用地批准文书，应依法予以撤销，并追究相关人员的责任。

第二十四条个人未取得合法用地和规划许可手续在城区建房的，供电、供水、供气部门不得通电、通水、通气；擅自为违法建设工程通电、通水、通气的，依纪依规追究单位领导及相关人员的责任。

第二十五条个人住宅建设管理中存在下列行为之一的，责令限期改正，并追究有关人员的责任；情节严重构成犯罪的，移送司法机关依法处理：

（一）违规办理行政许可、登记等事项的；

（二）出具虚假证明材料或者违规出具审查、审核、审批意见的；

（三）未认真履行监管职责，致使个人住宅建设违法行为未及时发现或者发现后不按规定查处的；

（四）玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊的行为。

第二十六条当事人对行政管理部门作出的行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第七章附则

第二十七条因项目建设实施房屋征收异地安置的个人住宅建设，按市政府相关规定执行。

第二十八条本办法施行中的有关问题由市政府法制办会同市国土资源局、市住房和城乡建设局、市房产局负责解释。

第二十九条本办法自印发之日起施行。有效期3年。此前制定的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。

抄送：市委办公室。

市人大办公室，市政协办公室。

松滋市人民政府办公室2014年1月8日印发